Que vous soyez curieux de connaître le potentiel d’investissement de l’immobilier ou que vous en ayez juste marre des infopublicités promettant des moyens peu connus de « gagner de votre propriété », cela vaut la peine d’apprendre comment l’immobilier crée réellement de la richesse.

Au lieu de fournir de vagues stratégies d’investissement immobilier ou une introduction à l’accession à la propriété pour les premiers acheteurs, cet article se concentrera sur la façon de gagner de l’argent grâce à l’immobilier. Il couvrira à la fois les méthodes de base qui n’ont pas changé depuis des siècles, quel que soit le type d’éclat que les gourous de l’époque essaient de leur donner, ainsi que les opportunités spécifiques qui sont apparues relativement récemment.

Points clés à retenir

  • Le moyen le plus courant de gagner de l’argent dans l’immobilier est l’appréciation – une augmentation de la valeur de la propriété qui se réalise lorsque vous vendez.
  • L’emplacement, le développement et les améliorations sont les principales façons dont l’immobilier résidentiel et commercial peut prendre de la valeur.
  • L’inflation peut également jouer un rôle dans l’augmentation de la valeur d’une propriété au fil du temps.
  • Vous pouvez également gagner de l’argent sous la forme de revenus locatifs provenant de propriétés résidentielles et commerciales, et les entreprises peuvent vous verser des redevances sur les terres brutes, par exemple pour toute découverte telle que des minéraux ou du pétrole.
  • Les fiducies de placement immobilier (REIT), les titres adossés à des créances hypothécaires (MBS), les sociétés de placement hypothécaire (MIC) et les groupes de placement immobilier (REIG) sont des alternatives d’investissement dans le secteur immobilier.

 

Avantages immobiliers de l’augmentation de la valeur de la propriété

La façon la plus courante dont l’immobilier offre du profit : il s’apprécie, c’est-à-dire qu’il prend de la valeur. Ceci est réalisé de différentes manières pour différents types de biens, mais cela ne se fait que dans un sens : par la vente. Cependant, vous pouvez augmenter votre retour sur investissement dans une propriété de plusieurs façons. Une façon, si vous avez emprunté de l’argent pour acheter la propriété, est de refinancer le prêt à un taux inférieur. Cela réduira le coût de base de la propriété, augmentant ainsi le montant qui en est libéré.

Emily Roberts {Copyright} Investopedia, 2019.

La source d’appréciation la plus évidente pour les terrains non bâtis est, bien sûr, de les aménager. À mesure que les villes s’étendent, les terrains interdits deviennent de plus en plus précieux en raison de la possibilité pour les promoteurs de les acheter. Une fois que les promoteurs ont construit des maisons ou des bâtiments commerciaux, cette valeur augmente encore plus.

L’appréciation de la terre peut également provenir de la découverte de minéraux précieux ou d’autres produits de base, tant que l’acheteur en a les droits. Un exemple extrême de cela serait le pétrole frappant, mais l’appréciation peut également provenir de dépôts de gravier, d’arbres et d’autres ressources naturelles.

Lorsque l’on regarde les propriétés résidentielles, l’emplacement est souvent le facteur d’appréciation le plus important. Au fur et à mesure que le quartier autour d’une maison évolue, ajoutant des voies de transport en commun, des écoles, des centres commerciaux, des terrains de jeux et plus encore, ces changements entraînent une augmentation de la valeur de la maison. Bien sûr, cette tendance peut également fonctionner en sens inverse, la valeur des maisons chutant à mesure que le quartier s’effondre.

Les améliorations à domicile peuvent également stimuler l’appréciation. L’installation d’une salle de bains supplémentaire, le chauffage d’un garage et la rénovation d’une cuisine avec des appareils électroménagers à la fine pointe de la technologie ne sont que quelques-unes des façons dont un propriétaire peut essayer d’augmenter la valeur de sa maison.

L’immobilier commercial prend de la valeur pour les mêmes raisons que les terrains bruts et l’immobilier résidentiel : emplacement, développement et améliorations. Les meilleures propriétés commerciales sont en demande constante.

 

Le rôle de l’inflation dans la valeur des propriétés

Lors de l’examen de l’appréciation, vous devez tenir compte de l’impact économique de l’inflation. Un taux d’inflation annuel de 10 % signifie que votre euro ne peut acheter qu’environ 90 % des mêmes biens l’année suivante, et cela inclut la propriété. Si un terrain valait 100 000 euros en 1970 et restait inutilisé et non développé pendant des décennies, il vaudrait encore beaucoup plus aujourd’hui. En raison de l’inflation galopante des années 1970 et du rythme soutenu depuis lors, il faudrait probablement plus de 700 000 $ pour acheter ce terrain en 2021, en supposant que 100 000 $ constituaient la juste valeur marchande à l’époque.

Ainsi, l’inflation seule peut conduire à une appréciation de l’immobilier, mais c’est un peu une victoire à la Pyrrhus. Bien que vous puissiez obtenir cinq fois votre argent en raison de l’inflation lorsque vous vendez, de nombreux autres biens coûtent également cinq fois plus cher à l’achat, donc le pouvoir d’achat dans votre environnement actuel est toujours un facteur.

 

Bénéfices immobiliers issus des revenus

La deuxième grande façon dont l’immobilier crée de la richesse est de fournir des paiements de revenu réguliers. Généralement appelés loyers, les revenus immobiliers peuvent prendre plusieurs formes.

Location de terrain brut

En fonction de vos droits sur le terrain, les entreprises peuvent vous verser des redevances pour toute découverte ou des paiements réguliers pour toute structure qu’elles ajoutent. Ceux-ci comprennent, par exemple, les prises d’eau des pompes, les pipelines, les gravières, les routes d’accès et les tours de téléphonie cellulaire. Les terres non cultivées peuvent également être louées pour la production, généralement la production agricole, et les étendues de terre avec des arbres peuvent être précieuses pour le bois qui peut être récolté périodiquement.

Revenus de la propriété résidentielle

La grande majorité des revenus de l’immobilier résidentiel provient du loyer de base. Vos locataires paient un montant fixe chaque mois, qui augmentera avec l’inflation et la demande, et vous déduisez vos coûts et réclamez la partie restante comme revenu locatif. Un emplacement souhaitable est d’une importance vitale pour vous assurer que vous pouvez facilement protéger les locataires.

Location de locaux commerciaux

Les propriétés commerciales peuvent produire des revenus à partir des sources susmentionnées, là encore le loyer de base étant le plus courant, mais elles peuvent également en ajouter un de plus sous la forme de revenus facultatifs. De nombreux locataires commerciaux paieront des frais pour des options contractuelles telles que le droit de premier refus dans le bureau d’à côté. Les preneurs paient une prime pour détenir ces options, qu’ils les exercent ou non. Des options de revenu existent parfois pour les terrains bruts et même les propriétés résidentielles, mais ne sont pas courantes.

 

Immobilier résidentiel : chemins vers les bénéfices

Voici un examen plus approfondi de certaines des nombreuses façons dont vous pouvez tirer un revenu des propriétés résidentielles.

Achète et garde

C’est l’un des moyens les plus traditionnels de gagner des revenus immobiliers. Il existe plusieurs façons d’y parvenir : Vous pouvez acheter une maison unifamiliale et la louer ; acheter une maison multifamiliale et vivre dans l’une des unités tout en louant les autres, idéalement pour couvrir l’hypothèque et vos propres frais de logement ; ou achetez une maison multifamiliale et louez toutes les unités, soit en gérant vous-même la propriété, soit en engageant une société de gestion pour gérer les unités locatives, percevoir les loyers, effectuer les réparations nécessaires, etc.

tournant

Les flippers immobiliers se spécialisent dans l’ajout de réparations haut de gamme aux maisons en peu de temps, puis dans leur vente. Changer peut être lucratif si vous savez trouver des propriétés à aménager, avez les compétences pour faire vous-même des rénovations ou supervisez une équipe pour les réaliser, et avez une idée des coûts sous-jacents et de la valeur potentielle d’une propriété.

Airbnb et locations de vacances

La demande de locations loin de chez soi avait décollé ces dernières années, car de nombreux voyageurs préféraient cette option à un séjour à l’hôtel. Les propriétaires peuvent gagner un revenu en louant une maison ou même simplement une chambre à court terme, surtout si la propriété se trouve dans une région qui est une destination touristique bien connue. On ne sait pas quand ce marché reviendra. Mais s’il revient, sachez que les locations de courte durée sont réglementées et parfois même interdites dans certaines villes. Vérifiez les règlements de votre ville avant d’inscrire une propriété sur un site Web comme Airbnb, VRBO ou HomeAway. Et calculez également ce que le nettoyage en profondeur supplémentaire et la désinfection entre les clients ajouteront aux coûts.

 

Sources alternatives de revenus immobiliers

Les fiducies de placement immobilier (REIT), les titres adossés à des créances hypothécaires (MBS), les sociétés de placement hypothécaire (MIC) et les groupes de placement immobilier (REIG) sont des alternatives d’investissement dans le secteur immobilier. Ils sont généralement considérés comme des véhicules de revenus immobiliers, mais ont des processus différents pour le faire et différents processus pour entrer.

FPI

Avec une FPI, le propriétaire de plusieurs propriétés commerciales vend des actions (souvent cotées en bourse) à des investisseurs (généralement pour financer l’achat de plusieurs propriétés), puis transmet les revenus locatifs sous la forme d’une distribution. Le FPI est propriétaire des locataires (qui paient un loyer), mais les propriétaires du FPI enregistrent des revenus après déduction des coûts de fonctionnement des immeubles et du FPI. Il existe une méthode spéciale pour évaluer une FPI.

MBS, MIC et REIG

Ceux-ci vont même plus loin car ils investissent dans des hypothèques privées plutôt que dans les propriétés sous-jacentes. Les MIC diffèrent des MBS en ce qu’ils détiennent des hypothèques complètes et transfèrent les intérêts sur les paiements aux investisseurs, plutôt que de titriser des parties du principal et/ou des intérêts. Pourtant, les deux ne sont pas tant des investissements immobiliers que des investissements de dette. Les REIG sont généralement des investissements privés avec leur propre structure unique, offrant aux investisseurs des investissements en actions ou des services de partenariat.

Plusieurs alternatives immobilières crédibles sont disponibles pour gagner de l’argent dans le secteur, mais elles s’accompagnent de mises en garde et de points d’entrée différents.

 

Autres façons d’investir dans l’immobilier

Une option est une option immobilière résidentielle informelle, qui vous oblige à payer des frais, ou une prime, pour avoir le droit d’acheter une maison pour une période de temps spécifiée à un prix convenu. Vous trouverez ci-dessous des investisseurs qui paieront plus que le prix de votre option pour la propriété. Dans ce cas, la prime que vous obtenez correspond essentiellement aux frais de recherche pour faire correspondre une personne à la recherche d’un investissement avec une personne qui cherche à vendre, ce qui n’est pas vraiment différent de la commission d’un agent immobilier. Bien qu’il s’agisse d’un revenu, il ne provient pas de la possession (c’est-à-dire de l’acte de propriété) d’un bien immobilier.

Les autres options incluent :

  • ventes à découvert—Cela implique l’achat d’une maison auprès d’un prêteur lorsque le créancier hypothécaire est en retard de paiement. Les ventes à découvert peuvent être une proposition compliquée et chronophage.
  • options de location« C’est ce que leur nom implique. Lorsque vous louez avec une option d’achat dans un marché haussier, où les prix augmentent, vous pourrez peut-être finaliser l’achat plus tard à un prix prédéfini inférieur ou réaliser un profit en vendant vos droits d’achat.
  • changement de contrat— Au lieu de retourner des maisons, ce type de retournement consiste à transférer les droits d’un contrat d’achat à un autre acheteur. Si vous pouvez retrouver les vendeurs en détresse et les acheteurs motivés et les réunir, vous pourrez peut-être réaliser un profit de cette façon.

 

La ligne du bas

Il existe plusieurs stratégies éprouvées pour gagner de l’argent dans l’immobilier. L’appréciation, l’inflation et les revenus figurent en tête de liste, mais il existe également plusieurs investissements immobiliers alternatifs. Comprendre vos investissements, vos risques et savoir si le processus global en vaut la peine ou non dépend de vous.